전세사기 예방 필수 체크리스트: 전세보증보험 거절 사유와 등기부등본 갑구·을구 보는 법

전세 계약은 사회초년생과 신혼부부에게 전 재산이 걸린 가장 중요한 금융 거래입니다. **“전세보증보험에 가입하면 무조건 안전하겠지”**라고 생각하고 덜컥 계약금부터 입금했다가, 정작 잔금일 이후 보증보험 심사가 거절되어 보증금을 떼일 위기에 처하는 사례가 끊이지 않고 있습니다.

계약서에 도장을 찍기 전, 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 핵심 항목과 전세보증보험 가입 거절 사유를 한눈에 정리해 드립니다.

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1. 등기부등본 열람 시 반드시 봐야 할 3대 영역

인터넷등기소에서 단돈 700원이면 누구나 열람할 수 있는 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다.

① 표제부: 건물의 외형과 용도 확인

• 핵심 체크: 건축물의 용도가 **‘주택(다세대주택, 아파트, 오피스텔 등)’**인지, 아니면 **‘근린생활시설(근생빌라)’**인지 확인해야 합니다.
• 위험 신호: 불법 건축물이거나 용도가 근린생활시설로 되어 있는 경우, 전세대출과 전세보증보험 가입이 100% 불가능합니다. 또한 다가구주택과 다세대주택(호수별 구분등기 여부)을 명확히 구분해야 합니다.

② 갑구(甲區): 소유권에 관한 사항 (집주인이 누구인가?)

• 핵심 체크: 계약 자리에 나온 임대인의 신분증과 갑구의 최종 소유자 이름·주민등록번호가 일치하는지 확인합니다.
• 즉시 계약을 중단해야 하는 단어들: 갑구에 가압류, 압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기, 신탁이라는 단어가 단 하나라도 적혀 있다면 절대 계약해서는 안 됩니다. (특히 신탁등기가 되어 있다면 실제 소유권이 신탁회사에 있으므로 신탁원부를 발급받아 신탁회사의 임대차 동의서를 받아야 합니다.)

③ 을구(乙區): 소유권 이외의 권리 (집에 빚이 얼마인가?)

• 핵심 체크: 집주인이 집을 담보로 은행에서 빌린 돈(근저당권)이나 기존 세입자의 전세권/임차권등기명령 이력을 확인합니다.
• 채권최고액의 의미: 은행은 대출 원금의 약 110~120%를 ’채권최고액’으로 잡습니다. 전세보증보험 심사 시에는 실제 대출 잔액이 아니라 등기부상 채권최고액 전체를 선순위 부채로 간주합니다.
• 🚨 절대 피해야 할 집: 을구에 ‘임차권등기명령’ 이력이 있다면(설령 말소되었더라도), 이전 세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못해 법적 조치를 취했던 상습 보증금 미반환 주택이라는 뜻입니다.

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2. 2026년 기준 HUG 전세보증보험 ‘126% 룰’ 계산법

주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)는 이른바 **‘깡통전세’**를 막기 위해 보증 가입 기준을 공시가격의 126% 이내로 엄격히 제한하고 있습니다.

보증보험 가입 한도 공식: 공시가격 × 140%(공시가 적용비율) × 90%(전세가율) = 공시가격 × 126%

확인 항목	계산 예시 (빌라/다세대주택)
국토부 공동주택 공시가격	2억 0,000만 원
126% 보증 가입 상한선	2억 5,200만 원 (2억 × 1.26)
을구 선순위 근저당(채권최고액)	5,000만 원
가입 가능한 최대 전세보증금	2억 0,200만 원 이하 (2.52억 - 5,000만 원)

만약 위 빌라를 전세금 2억 1,000만 원에 계약하면, 단 800만 원 초과 때문에 HUG 전세보증보험 가입이 전면 거절됩니다.

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3. 전세보증보험이 거절되는 의외의 사유 4가지

1. 선순위 채권 비율 60% 초과: (선순위 근저당 + 선순위 보증금 합계)가 주택 가격의 60%를 넘으면 총합이 126% 이내라도 가입이 거절됩니다.
2. 전입신고 및 확정일자 누락: 잔금 지급 당일 주민센터(또는 정부24)에서 전입신고와 확정일자를 받지 않으면 대항력이 생기지 않아 보증이 불가합니다.
3. 임대인의 국세·지방세 체납: 집주인이 세금을 체납 중이면 경매 시 내 보증금보다 당해세 및 법정기일이 빠른 조세채권이 먼저 배당될 수 있습니다. 계약 전 **‘미납국세·지방세 열람 제도’**를 꼭 활용하세요.
4. 전세대출 은행과 보증기관 불일치: 기금e든든(버팀목) 등 대출 실행 시 HF 보증서로 대출을 받았다면 반환보증도 HF나 HUG 특례 기준을 따라야 하는 경우가 있으니 대출 상담 시 ‘대출보증 + 반환보증 동시 가입’ 여부를 체크하세요.

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4. 계약서에 반드시 넣어야 할 ‘필수 특약 문구’ 3줄

계약서 작성 시 공인중개사에게 아래 3가지 특약을 반드시 명시해 달라고 요청하세요.

[!IMPORTANT]
전세 계약서 필수 방어 특약

1. “임대인은 임차인의 전입신고 효력이 발생하는 잔금일 다음 날까지 현 등기부등본 상태를 유지하며, 근저당권 설정 등 일체의 제한물권을 설정하지 않는다. 위반 시 본 계약은 즉시 무효로 하고 임대인은 수령한 금원 전액과 위약금을 즉시 반환한다.”
2. “임대인의 귀책사유 또는 목적물 하자로 인해 전세자금대출 또는 전세보증금반환보증(HUG/HF/SGI) 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 및 기지급 보증금 전액을 즉시 반환한다.”
3. “임대인은 잔금일 이전까지 국세 및 지방세 완납증명서를 임차인에게 제시한다.”